Varför är logistikfastigheter så attraktivt?

Alla pratar logistikfastigheter idag! Vad är det som gör detta segment så attraktivt och vilka tre saker bör du tänka på vid en logistiketablering? Vilket logistikområde i Sverige är på frammarsch och värt att hålla ögonen på? Vi frågade Erik Wallin, Associate Director inom Industrial & Logistics på Colliers.

Finns det något logistikområde i Sverige som är ”up and coming?
Vi sitter just nu och skriver på Colliers logistikrapport för 2021 och inför arbetet med den har vi återigen gjort en djupdykning i vår statistikdatabas. Där kan vi se att det logistikområde som har den största ökningen när det kommer till planerade nyproducerade logistikytor med inflyttning under 2021, är Norrköping. Under året beräknas 128 000 kvm logistikyta tillkomma uppdelat på tre fastigheter. 2020 var siffran noll och tittar vi på de senaste tio åren har det legat mellan 0 – 60 000 kvm med ett snitt på 17 000 kvm per år.

Varför är logistiksegmentet så attraktivt?
Logistikfastigheter har blivit otroligt populärt de senaste åren. För att ge en klarhet i varför segmentet är så attraktivt måste vi först dela upp det i två delar;
1 - Att investera i logistikfastigheter, det vill säga transaktionsmarknaden.
2 - Att som logistikaktör hyra in sig i logistikfastigheter, det vill säga hyresmarknaden. 

Dessa två delar påverkar varandra, men kan i vissa fall bete sig helt olika.

Om vi börjar med transaktionsmarknaden så har avkastningsnivåerna på andra fastighetsslag sjunkit till mycket låga nivåer. Det har inneburit att allt fler investerare tittat på logistikfastigheter och insett att de givit en förhållandevis god avkastning. Det i kombination med ett ökat inflöde av kapital och en stark tro på den fundamentala tillväxten och efterfrågan i segmentet har gjort att segmentet blivit ännu mer intressant.

Om vi ser på hyresmarknaden och verksamheterna, vars hyresavtal ligger till grund för de ökade värdena, är det också en marknad som går på högvarv. En rad faktorer driver på denna utveckling. Fenomenet att fler centraliserar och konsoliderar sina lager innebär ett ökat behov av nya stora lager. Vidare ser vi att utvecklingen inom E-handeln driver på efterfrågan och den utvecklingen går med en rasande fart, omsättningsökningen inom svensk E-handel ökade med 40% under 2020. Ytterligare en faktor är att priserna för att bygga nya lager har sjunkit kraftigt, vilket innebär lägre hyror och att allt fler kan välja att flytta in i nyproducerade lager.

Vad finns det i dagsläget för hot mot logistiksegmentets popularitet?
Vad som kan hota logistiksegmentets framtida positiva utveckling är svårt att förutse. De scenarion vi ser framför oss har med makroekonomi och världspolitik att göra, då logistiken och kapitalet är så nära sammanlänkat med vad som händer i övriga världen. Om allt fler länder sluter sig mot omvärlden kan det innebära att tullar ökar för att skydda inhemska marknader och flödet av gods avstannar. Därmed kan lager börja eka tomma. En annan faktor som påverkar är ränteläget. Om räntorna börjar stiga ökar kostnaderna i alla led och lagerproduktionen blir dyrare. Kapitalet som är bundet blir då dyrare och godset som ska flöda igenom lagren likaså. Det skulle innebära stora negativa effekter på logistikfastighetsmarknaden.

Erik, om du skulle lista tre viktiga saker att tänka på vid en logistiketablering, vilka skulle det vara?
1. Förstå verksamhetens behov och förutsättningar, vilka parametrar är viktigast för er etablering? Till exempel logistikflöden, kostnadsbild, personalbehov, expansionsmöjligheter. Rangordna, sätt värden på och vikta dessa mot varandra.

2. Jobba med parter som ni litar på. Det kommer uppstå fel, konflikter och missförstånd under resans gång och om man har gått in i ett samarbete med en part som kanske är den billigaste, men som man egentligen inte tror på, kommer det att bli både onödigt energikrävande och dyrt.

3. Ta hjälp för att snabbt få en överblick av logistikfastighetsmarknaden utifrån era behov. Marknaden rör sig snabbt och många nya aktörer kommer in och erbjuder bättre lösningar. Det kan finnas information om markområden som få känner till. Det kan handla om att förstå de senaste möjligheterna och kostnadsfördelarna med nyproduktion, eller att få reda på kommande vakanser som kan passa det man söker. Vid en nyetablering bör du inte missa att få en övergripande bild av de möjligheter som finns för att hitta den bästa lösningen för din verksamhet.