Norsk logistikkmarked på topp, markedet er klart for flere transaksjoner

Norge er et av de mest stabile logistikkmarkedene i Norden, med lav ledighet, kontrollert tilbudsside og solid leieprisvekst. Etter hvert som styringsrenten faller, øker trolig også investorinteressen. Analysen viser også at ikke-tradisjonelle logistikkaktører, som pensjonsfond og institusjonelle investorer, tar en stadig større posisjon, noe som øker konkurransen og likviditeten i segmentet. Dette kommer frem i Colliers’ nyeste rapport, The Nordic Outperformer.

– Norge er et av de mest balanserte logistikkmarkedene i Norden. Det skyldes særlig at det har vært svært begrenset med spekulativ utvikling, som har bidratt til å holde ledigheten nede også i perioder med svakere etterspørsel. Samtidig er en betydelig andel av det moderne lager- og logistikksegmentet konsentrert rundt Oslo-regionen, hvor arealtilførselen er begrenset, og konkurransen om beliggenhet er høy, sier Axel Tärn, Head of Research Nordics.

Colliers mener at kjøpergruppen for segmentet har gått fra å være et fåtall investorer med spesialkompetanse, til å tiltrekke seg et bredt investorunivers, inkludert institusjonell kapital.

– Det er en økende interesse blant langsiktige investorer for logistikk. Segmentet krever relativt lite forvaltning, med typisk én eller et fåtall leietakere som genererer stabil og lang kontantstrøm. Etter hvert som også renten begynner å falle, er det god grunn til å tro at markedet blir mer likvid og at utlendingene kommer tilbake, sier Frida Tosterud Grov, Head of Capital Markets Norge.

I last mile locations har kombinasjonen av sterk etterspørsel og lite arealtilførsel ført til en eksponentiell leieprisvekst de siste årene. De beste eiendommene oppnår leienivåer over NOK 2 000 per kvadratmeter.

– Leieprisveksten i de mest sentrale beliggenhetene i Oslo forventes å være sterk også fremover, særlig i lys av at volumet av logistikkareal på sikt reduseres som følge av konvertering til urban byutvikling, sier Grov.

Det norske logistikkmarkedet er veldig konsentrert rundt Oslo-regionen. De tre logistikkaksene i nord, sør og vest er i stor grad ferdig utviklet, og det er begrenset med tilgjengelig tomteareal.

– Det er enkelte områder på søraksen der det fortsatt er tilgjengelige tomter, men for de virkelig store utviklingsprosjektene fremstår Gardermoen som det eneste reelle alternativet hvis man skal holde seg innenfor dagens etablerte logistikkområder, sier Grov og fortsetter:

– Alt i alt fremstår det norske logistikkmarkedet som attraktivt, med et balansert utleiemarked og stor interesse fra en stadig utvidet kjøpergruppe. Lokal kapital er helt klart mest dominerende i dagens renteklima, ettersom yield-spread i Norge er vesentlig lavere enn i våre nordiske naboland, der internasjonal kapital for øvrig er svært aktiv for tiden.