De 4 vanligaste frågorna om uthyrning

Att arbeta som kommersiell uthyrare innebär många spännande frågor, både från fastighetsägare och potentiella hyresgäster. Vårt dagliga arbete går ut på att svara på deras frågor och ge den bästa, tänkbara rådgivningen. Trots att ingen dag är den andra lik och frågorna vi får handlar om allt mellan himmel och jord, så har vi ändå lyckats lista fyra av de vanligaste frågorna vi får.

Vad ingår i hyran?
Det är en svår fråga. Men man utgår från att hyran är uppdelad i:

• bashyra (oftast kallad kallhyra)
• driftkostnad
• fastighetsskatt

Utöver det tillkommer moms.

Det som ingår i bashyran kan skilja sig väldigt mycket, du kan få lokalen i befintligt skick eller få en uppfräschad lokal. Det beslutet ligger hos fastighetsägaren.

Vad händer om vi expanderar och "växer ur" vår lokal under hyrestiden? Kan vi byta lokal då?
Ja, förutsatt att det finns en ledig lokal i fastighetsägarens bestånd. Finns inte det kan man leta efter andra lokaler hos andra fastighetsägare men då sitter du med två hyreskontrakt. Att sitta med två hyreskontrakt är ok enligt lag men dyrt för plånboken.

Det är möjligt att överlåta sitt kontrakt eller hyra ut det i andrahand, men fastighetsägaren måste godkänna alla steg. En tät dialog med sin hyresvärd är därför viktig och bra!

Oftast är det dessutom mycket enklare att byta upp sig till större lokal - att sitta på 200 kvm, men behöva 400 kvm. Svårare att krympa ner sin lokal. Då kan man börja kika hos andra fastighetsägare.

Vem står för kostnaden för anpassningar i lokalen?
Det varierar men oftast står hyresgästen för alla kostnader för anpassningar och fastighetsägaren utför dem. Som hyresgäst kan man komma överens med fastighetsägaren om det är kostnader som skall betalas direkt eller läggas på hyran.

Fastighetsägaren är den som tar in offerter och bygger om. Fastighetsägaren vill ha kontroll på anpassningen och ser till att den går rätt till/blir utförd fackmannamässigt.

Det är dock skillnad på uppfräschning och hyresanpassning. Har fastighetsägaren ändå tänkt att renovera ett gammalt badrum så ses det oftast som en uppfräschning som skulle gjorts oavsett vilken verksamhet som etablerar sig i lokalen. Det blir alltså ingen hyresanpassning som hyresgästen betalar för. Men det är en hårfin gräns som beror mycket på fastighetsägare.

Allt är förhandlingsbart!

Vad är normal avtalslängd?
Standard är 3-åriga avtal med 9 månadens uppsägningstid. Vid nybyggnation eller större anpassningar är avtalslängden oftast 5 eller 7 år, butikslokaler minst 5 år. Nybyggda logistikfastigheter (7-15 år).

Viktigt att tänka på när ni letar ny lokal:

• Antal anställda? 
• Planlösning. Hur sitter vi? Öppen planlösning, rum, mixad planlösning?
• Yta 
• Vad är viktigt för anställda? Läge? Kollektivtrafik/Närhet till leder? Ska de ut till kunder? 

Var ute i god tid innan ni säger upp hyreskontraktet och starta processen med att leta ny lokal i god tid innan hyreskontraktets slut. Hyresanpassningar tar alltid längre tid än man tror!