Hur har Covid-19 påverkat fastighetsmarknaden ur ett värderingsperspektiv?

Hur har Covid-19 påverkat fastighetsmarknaden ur ett värderingsperspektiv? Vilka segment är heta och hur kommer marknaden att utvecklas? Vi frågade  Caj Virta, Head of Valuation på Colliers.

Hur har Covid-19 påverkat fastighetsmarknaden?
De senaste åren, innan Covid-19, har i princip alla segment inom den kommersiella fastighetsmarknaden visat en stark utveckling. Det senaste halvåret har hyresbostäder, samhällsfastigheter, logistik- och och livsmedelshandelsfasigheter fortsatt varit väldigt attraktiva och vi har värderat många projekt inom dessa segment. Vår uppfattning är även att prime-fastigheter med bra lägen är fortsatt attraktiva, medan det har varit relativt lite transaktioner av sekundära kontorsfastigheter och handelsfastigheter.

Hur värderar man fastigheter om det inte sker några transaktioner?
Givetvis är det betydligt svårare att göra en värdebedömning om det inte finns några jämförbara transaktioner till värderingsobjektet eller om antalet transaktioner är få och inte direkt jämförbara. Vi utgår då från den bästa informationen vi har vilket kan innebära att vi väljer att ha ett större område för ortsprismaterialet t.ex hela Sverige eller till och med Europanivå. Eller så utgår vi från vad investerare just nu har för avkastningskrav och är beredda att betala för en fastighet, trots att det inte blir någon transaktion då säljaren inte är beredd att sälja för det priset. Aktiemarknaden och prisutvecklingen för fastighetsbolagens aktier kan även vara en bra indikation på värdeutvecklingen. Under hösten 2020 har aktiekursen för många svenska fastighetsbolag utvecklats väldigt starkt.

Hur kommer fastighetsmarknaden att utvecklas kommande år?
Fastigheter ses fortsatt som en attraktiv investering med en bra avkastning i förhållande till risk. Den nuvarande låga räntan bedöms av många fortsätta vara låg och med en god möjlighet till finansiering kommer fastighetsmarknaden vara fortsatt attraktiv. Min bedömning är att risken just nu finns i vissa av de nuvarande historiskt höga hyresnivåerna och om hyresgästerna kommer att klara av att betala den höga hyran på lång sikt eller om vi kommer att se en justering nedåt.