Hur ser framtiden ut för uthyrningsmarknaden?

Hur ser framtiden ut för uthyrningsmarknaden? Har hyror och vakansgrad  påverkats av Covid-19 och vart  byggs det för nya kontor och logistik? Vi frågade Mikael Wallner, Head of Leasing and Industrial & Logistics.

Hur ser hyresmarknaden ut hösten 2020?
Det kan kanske vara för tidigt att dra några långtgående slutsatser av Coronas effekter på hyresmarknaden. Pandemin har slagit olika hårt på olika segment av branschen. Vi kan konstatera att vakansgraden för kontor i såväl Stockholm som Göteborg har ökat något under Q2, och att hyresnivåerna i vart fall inte har gått upp utan att det snarare har skett viss justering nedåt. Flera av våra uppdragsgivare uttrycker också att de ser över sitt lokalbehov med målet at skapa mer yteffektiva kontorslösningar som kompletteras med hemarbete och större andel digitala möten och digital kommunikation. Men det ska vi komma ihåg; bra kontorslokaler i bra lägen kommer alltid vara attraktiva, sämre lokaler i sämre lägen är de som får det tuffast.

Det råder fortsatt stor efterfrågan på lager och logistiklokaler i rätt lägen, och där kan vi se att oförändrade hyror och villkor gäller. Denna efterfrågan stöttas ytterligare av att allt fler aktörer nu ökar tempot i sin transformering från fysisk handel till e-handel. Efterfrågan på befintliga men även nya lager/logistiklokaler utgörs också av aktörer inom den snabba etableringstakt som finns inom Padelsporten. Dock verkar ett antal spekulationsbyggen nu omvandlas till built-to-suit lösningar. Vad gäller efterfrågan på att hyra butikslokaler så kan vi konstatera att efterfrågan gått ned kraftigt och då även satt press på hyresnivåerna. Detta inkluderar dock inte förhyrning i de större etablerade handelsområdena som erbjuder lösningar för volymhandel och dagligvaruhandel. Sammantaget är det dock hög aktivitet på hyresmarknaden inom samtliga segment och i denna tid blir det allt mer efterfrågat att få professionell hjälp från kompetenta fastighetsrådgivare.

Vart byggs det nya kontorshus och logistiklokaler någonstans?
I princip all nybyggnation sker självklart med utgångspunkt i att fastigheten går att hyra ut till en nivå som täcker investeringen. Av den anledningen är det som mest intressant att bygga i de största svenska städerna, alternativt där något extraordinärt kan tillföra positiva ekonomiska effekter såsom tex stor turisttillströmning, investeringsstöd eller något annat.

Höga hyresnivåer kan även delvis kompenseras med långa hyresavtal. Det är trots allt inte fastighetsägarna och deras byggkostnader som styr vilka de ”rätta” hyresnivåerna är, utan det är till syvende och sist efterfrågan från hyresgästerna.

Påverkar små förändringar i hyresnivåerna verkligen fastighetsvärdet?
För en fastighetsägare så är såväl fastigheternas värdering som driftnetto av stor betydelse, samt självklart att de har trygga och bra hyresgäster. Vi som arbetar med uthyrning får lite titt som tätt höra från potentiella hyresgäster att det spelar väl ingen roll för fastighetsägaren om de får en, eller två hundralappar mindre per kvadratmeter och år. Men det är just den sista 100-lappen som kan göra att fastighetsägaren får en kalkyl som säkerställer att de kan drifta och investera i fastigheten för att bibehålla den i ett ändamålsenligt skick. Låt oss säga att en fastighetsägare får 100 SEK/kvm ytterligare i årshyra, för ett hyresavtal i en fastighet som har en yield på 5,5%. Om uthyrningen tex omfattar 1 000 kvm kontor, då skulle denna 100-lapp generera ett ytterligare fastighetsvärde om ca 1,8 Mkr.