Marknaden för bostäder är hetare än någonsin!

Marknaden för bostäder är hetare än någonsin, hur kommer det sig? Vi frågade Gunnar Larsson, Director inom Capital Markets, som var med och startade Colliers UK Build to Rent-team baserat i London. Gunnar jobbar numera på Colliers i Stockholm och utifrån hans nationella och internationella expertis svarar han bl.a. på hur han tror den svenska bostadsmarknaden kommer att utvecklas.

Vad är statusen på bostadsmarknaden idag?
Marknaden för bostäder är hetare en någonsin. Trenden är global, även om den kan vara svårnavigerad p.g.a. politik och hyresregleringar vilket missgynnar ’cross-border-affärer’. Trots detta ser vi en ökad aptit både från svenska och internationella investerare.

Varför är bostäder så hett?
Även om börsen generellt sett gått bra i dessa oroliga tider (Covid-19 etc.) söker många, särskilt institutionella investerare, lågrisksegment. Allokeringen mot fastigheter har ökat globalt och inom fastigheter har segmenten logistik och bostäder ökat särskilt mycket. Det sista gemene man tenderar att kompromissa på är bostaden, d.v.s. tak över huvudet. Att äga blir mindre viktigt i en kultur/trend med streaming och leasing – så hyresrätter ligger rätt i tiden. Sedan gör det begränsade utbudet i populära städer i kombination med skeva incitament verkligheten mer komplex. Vad investerare gillar med bostäder är att det i sig är en diversifierad produkt som trots många kontrakt och korta uppsägningstider ger ett stadigt och relativt förutsägbart flöde (jämför med kommersiella fastigheter som vid kontraktsslut riskerar att bli tomställda). Vidare kan investerarklassen vara kontracyklisk och mindre volatil än både bostadsrätter och kommersiella fastigheter.

Du som jobbat med Build to Rent (BTR) i Storbritannien där marknadshyra råder – hur skiljer sig hyresrättsprodukten?
Till att börja med så har hyresgästen mycket starkare skydd i Sverige, ta bara en sån sak som att förstahandskontrakt kan bytas hyresgäster emellan, oftast utanför hyresvärdens kontroll – ett koncept som får internationella spelare att häpna. Vidare är Storbritanniens standardkontrakt på ett år och hyresvärden är därmed fri att korrigera hyran fritt varje år. Undantaget är framförallt så kallad "Social Housing eller Affordable Housing" som erbjuds utsatta eller ekonomiskt utmanade grupper (ca 20% av befolkningen) vilket måste upprättas som en del av varje stort utvecklingsprojekt.

När fastighetsägare kan ta marknadshyror (som i UK) så motiveras i många fall högre serviceutbud och faciliteter så som receptionister, postrum, gym, bokningsbara mötes- och spelrum, pool, lobby och extratjänster som kemtvätt och städning. I vissa städer och mikrolägen finns en tillräckligt stor betalningsvillig grupp som är beredd att betala högre hyror för detta.

Colliers har i fyra år i rad gjort en stor undersökning av samtliga färdigställda "Build to Rent-fastigheter" med över 100 lägenheter. Konklusionen var att en välskött "Build to Rent-hyresfastighet", med rätt serviceutbud och uthyrningsstrategi kan generera upp till 30% högre hyror än en motsvarande"vanlig" hyresfastighet med samma värdeår, standard och storlek. Detta kallas ibland för "Rental Premium".

Marknadshyror diskuteras nu på regeringsnivå – vad händer om det blir verklighet?
I vissa orter är det i praktiken marknadshyror på nybyggnadsprojekt sett till att det finns vakanser och relativt hög omflyttning. Men på de flesta orter skulle en fri hyressättning bidra till en större variation av lägenheter och dess serviceutbud (se ovan) och sannolikt bättre matchning mellan hyresgäster och hyresvärdar.

Priset per kvadratmeter skulle gå upp på de flesta håll, dock inte i full relation till hyran, då en ökad volatilitet och marknadsrisk sannolikt skulle påverka direktavkastningskravet.

Det riskjusterade direktavkastningskravet skulle sannolikt öka en aning eftersom det idag hålls nere av att hyran är låg vilket gör hyresgäster mer benägna att hyra och mindre benägna att flytta d.v.s. nedsidan är begränsad. "Yield-spreaden" mellan s.k. investeringsstödsprojekt och marknadshyresprojekt skulle alltså öka, men hyresskillnaden skulle i regel ändå göra marknadshyresprojekt dyrare per kvm.

Så, vad drar vi för slutsatser av detta?
Alla tecken vi ser tyder på ökat investerarintresse på svenska hyresbostadsmarknaden med ökade allokeringar mot bostäder. Jag är övertygad om att direktavkastningskraven kommer fortsätta att sjunka för både forward-affärer och affärer av förvaltningskåkar, d.v.s. priserna kommer att fortsätta upp snabbare än inflationen. Och detta kan i princip fortsätta så länge tillgången på billigt kapital fortsätter.