Lovende start på 2024: Andre halvår forventes å stige ytterligere

Etter flere turbulente år begynner de hardt rammede nordiske transaksjonsmarkedene sakte men sikkert å komme seg. I løpet av første halvdel av 2024 nådde transaksjonsvolumene i det nordiske eiendomsmarkedet rett under EUR 13 milliarder, 24 prosent høyere enn samme periode i fjor. Volumene er litt foran nivåene registrert i første halvdel av 2014, perioden etter det svake volumet i 2013, og i et historisk perspektiv nærmer vi oss nå mer normale markeder, ifølge den nordiske eiendomsrådgiveren Colliers.

“Den børsnoterte sektoren nådde sannsynligvis bunnen sent i 2023, og kort tid etter økte aktiviteten i gjeldsmarkedet raskt med gunstigere vilkår. Vi observerer nå det samme i det direkte eiendomsmarkedet, med et økt kjøperunivers, mindre spredning mellom kjøpere og selgere, og generelt bedre insentiver for å få avtaler i havn,” sier André Lundberg, Head of Capital Markets Sverige & Partner i Colliers Nordics.

Källa: Colliers Research, basert på eiendomstransaksjoner over EUR 5 millioner.

Store forskjeller på tvers av landene

Til tross for økte transaksjonsvolumer i Norden, er det betydelige forskjeller mellom landene. De norske transaksjonsvolumene bedret seg mest (+82%), etterfulgt av Sverige (+16%) og Danmark (+8%), mens de finske volumene er lavere sammenlignet med fjoråret (-8%).

“De økte transaksjonsvolumene i Norge kan til en viss grad forklares med noen få store avhendelser fra pressede investorer. Imidlertid er det en betydelig generell forbedring i det norske transaksjonsmarkedet, som vi ikke anser som midlertidig. Snarere opplever vi det motsatte, med økt aktivitet inn i andre halvdel av 2024,” sier Frida Tosterud Grov, Head of Capital Markets Norge & Partner i Colliers Nordics.

Kontormarkedsaktiviteten øker – men ikke favoritten blant alle investorer

Sektorvis toppet logistikk seg som en av de største segmentene og sto for 26 prosent av det nordiske transaksjonsvolumet. Derimot gjenerobret kontor topplassen som det største segmentet for første gang siden 2019, med en markedsandel på 30 prosent i første halvdel av 2024. Markedsandelen for offentlige eiendommer fortsatte å synke og har nå falt fra 17 prosent av markedet i 2022 til 5 prosent i 2024.

“Den økte aktiviteten innen kontorsegmentet er spesielt interessant gitt de turbulente årene siden Covid-utbruddet. Internasjonalt er det negative synet på kontorer nesten motsatt av det vi observerer i Norden, noe som er tydelig når man ser på statistikken. Utenlandske investorer har vært netto selgere i segmentet siden 2020,” sier John Petersson, Acting Head of Research i Colliers Nordics.

Den børsnoterte sektoren vokser, med høy aktiviteten på flere fronter

Tre år med synkende kjøperside markedsandel ble brutt i første halvdel av 2024 da den børsnoterte sektoren sto for 8% av oppkjøpene i Norden, en økning fra 5% i 2023. Det er imidlertid forskjeller blant selskaper og sektorer, med noen selskaper som fortsatt trenger å selge eiendommer for å forbedre sin kapitalstruktur. I gjelds- og egenkapitalmarkedene har aktiviteten vært høy med obligasjonsutstedelser på EUR 3,2 milliarder, egenkapitalutstedelser på EUR 600 millioner og to nye noteringer så langt i 2024. Basert på det positive markedsmiljøet forventes den børsnoterte sektoren å vokse videre fremover.

Fortsatt positiv tilstrømning av utenlandsk kapital – nå på det ellevte året på rad

Etter ti påfølgende år med positiv tilstrømning av utenlandsk kapital til regionen, forble den utenlandske interessen for Norden positiv i første halvdel av 2024, selv om utenlandske kjøpere stod for marginale 23 prosent og utenlandske selgere for 22 prosent av det nordiske volumet. Andelen nettoinvesteringer har gått ned grunnet ulike syn på prising, men det er fortsatt en betydelig mengde utenlandsk kapital på sidelinjen klar til å investere i Norden.

De fem største eiendomstransaksjonene i den nordiske regionen i første halvdel av 2024:

1. Reitan Eiendom, gjennom datterselskap, kjøper en kontorportefølje i Norge fra Entra (NOK 6,5 milliarder)

2. Logistea kjøper 100% av aksjene i KMC Properties (SEK 13 miljarder¹)

3. Norwegian Property kjøper en kontoreiendom i Oslo fra et syndikat (NOK 2,8 milliarder)

4. DK Retail Invest kjøper en retail portefølje i Danmark fra Rema 1000 (DKK 1,8 milliarder)

5. KLP Eiendom kjøper en kontoreiendom i Oslo fra Schage Eiendom (NOK 2,5 milliarder)

1) Underlying property value for the combined company