Positiv inledning på 2024: fortsatt förbättring förväntas

Efter flera motståndskraftiga år har den nordiska transaktionsmarknaden börjat återhämta sig. Transaktionsvolymen under det första halvåret 2024 landade på strax under 13 miljarder euro, vilket är 24 procent högre jämfört med samma period föregående år. Volymen är något högre än vad den var under första halvan år 2014, vilket var perioden som följde efter den rekordlåga volymen år 2013, och ur ett historiskt perspektiv börjar vi närma oss mer normala nivåer enligt den nordiska fastighetsrådgivaren Colliers.

– Den noterade sektorn nådde troligtvis botten i höstas och strax därefter förbättrades även finansieringsmarknaderna, med ökad aktivitet och förbättrade villkor. Vi märker nu av samma utveckling på transaktionsmarknaden med ett större antal intressenter, köpare och säljare som kommit varandra närmare, och en ökad motivation att få affärer över mållinjen, säger André Lundberg, Head of Capital Markets i Sverige och partner på Colliers Nordics.

Källa: Colliers Research, baserat på fastighetsaffärer över fem miljoner euro

Stora skillnader mellan länderna

Trots att transaktionsvolymen ökade i Norden är det stora skillnader mellan länderna. Störst ökning stod den norska marknaden för, där volymen steg med +82% från samma period föregående år. Näst störst ökning noterades i Sverige (+16%), följt av Danmark (+8%), och med något lägre volym jämfört med det inledande halvåret 2023 ligger Finland med en nedgång om -8%.

”Den starka inledningen på året förklaras delvis av ett par större försäljningar från investerare som behövt frigöra kapital, men huvudsakligen ligger förklaringen i en mycket förbättrad marknadstilltro vilken vi inte bedömer som tillfällig. Vi upplever snarare motsatsen, med fortsatt ökat intresse och högre aktivitet när vi nu närmar oss den andra halvan av 2024”, säger Frida Tosterud Grov, Head of Capital Markets i Norge och partner på Colliers Nordics.

Kontorsmarknaden återhämtar sig – men inte favoriten hos alla

När de första sex månaderna summeras återfinns, inte helt oväntat, fortsatt industri- och logistiksegmentet med i toppen på en marknadsandel om 26% av den nordiska transaktionsvolymen. Noterbart är däremot att kontorssegmentet återtog förstaplatsen för första gången sedan 2019, med en marknadsandel om 30%. I andra änden återfinns samhällsfastigheter med en fortsatt sjunkande marknadsandel, som sedan 2022 har minskat från 17% till 5% hittills under 2024.

”Den ökade omsättningen på kontorsmarknaden är extra intressant med tanke på hur kartan ritades om till följd av Corona-virusets utbrott. Internationellt är synen på segmentet mycket mer negativ jämfört med vad vi upplever här i Norden, och det blir uppenbart när man tittar på statistiken där det tydligt framgår att utländska investerare varit nettosäljare inom segmentet sedan 2020, säger John Petersson”, tillförordnad Analyschef för Norden på Colliers Nordics.

Den noterade sektorn växer och aktiviteten är hög på bred front

Tre år i följd med minskad andel av volymen på köpsidan bröts under det första halvåret 2024 när de noterade bolagen stod för 8% av alla förvärv på den nordiska transaktionsmarknaden. Detta är en ökning från 2023 då andelen var 5%. Men trots den ökade andelen ser förutsättningarna fortsatt skilda ut mellan bolag och segment, då vissa är i fortsatt behov av försäljningar för att förbättra kapitalstrukturen. Aktiviteten på kapitalmarknaden har varit hög med nya obligationer om strax över tre miljarder euro, nytt kapital om 600 miljoner euro samt två nya börsnoteringar under 2024. Med fortsatt förbättrade marknadsförutsättningar kan vi förvänta oss att sektorn växer ytterligare under året.

Fortsatt positivt inflöde av utländskt kapital – på väg mot det elfte året i följd

Den tio år långa trenden med positivt inflöde av utländskt kapital till Norden fortsatte under årets första halva, men endast marginellt. Under inledningen av året stod utländska köpare för 23 procent, och utländska säljare för 22 procent av transaktionsvolymen i Norden. Den minskade nettoandelen förklaras delvis av en prisförväntan som inte varit i nivå med hur marknaden utvecklats, men trots det finns fortsatt en stor mängd utländskt kapital redo att investeras i Norden.

De fem största fastighetstransaktionerna i Norden under 2024 H1:

1. Reitan Eiendom, genom dotterbolag, förvärvar en portfölj med kontorsfastigheter i Norge från Entra (NOK 6,5 miljarder)
2. Logistea förvärvar samtliga aktier i KMC Properties (SEK 13 miljarder¹)
3. Norwegian Property förvärvar en kontorsfastighet i Oslo-området från ett syndikat (NOK 2,8 miljarder)
4. DK Retail Invest förvärvar en portfölj med handelsfastigheter i Danmark från Rema 1000 (DKK 1,8 miljarder)
5. KLP Eiendom förvärvar en kontorsfastighet i Oslo från Schage Eiendom (NOK 2,5 miljarder)

¹⁾ Underliggande fastighetsvärde för det kombinerade bolaget