Selektiv återhämtning på nordiska fastighetsmarknader – transaktionsvolymerna upp 28 % 2025

Efter flera år med dämpad transaktionsaktivitet präglades 2025 av en tydlig återhämtning på den nordiska fastighetsmarknaden, driven av förbättrade finansieringsförutsättningar och gradvis stabiliserade prisförväntningar. Den totala nordiska transaktionsvolymen uppgick till cirka 33 miljarder euro fördelat på 910 affärer, motsvarande en ökning om 28 procent jämfört 2024. Samtidigt ligger volymerna fortsatt något under historiska genomsnitt, vilket speglar en fortsatt selektiv marknad, där den samlade volymen delvis har drivits av ett fåtal större strukturaffärer.

”Transaktionsaktiviteten har återtagit fart i Norden, driven av förbättrade finansieringsförutsättningar och en bättre samsyn mellan köpare och säljare. Marknadssentimentet har stärkts tydligt och även om selektiviteten kvarstår ser vi nu en bredare och mer hållbar återhämtning ta form över marknader och segment”, säger Bård Bjølgerud, CEO Nordics & Partner på Colliers Nordics.

Källa: Colliers Research, baserat på fastighetstransaktioner över 5 miljoner euro samt prognos för återstoden av 2025, grundad på affärer som förväntas signeras och som är kända av Colliers. För Danmark avser den senaste tillgängliga statistiken perioden till och med november 2025, där årsförändringen har beräknats för januari–november båda åren. Andelen utländska säljare i Danmark är en uppskattning.

Transaktionsvolymerna ökar på de flesta nordiska marknader

Transaktionsvolymerna ökade på flertalet nordiska marknader under 2025. Danmark och Finland uppvisade den starkaste tillväxten, med volymökningar om 58 respektive 55 procent, medan Sverige noterade en tydlig

uppgång om 30 procent. I Norge var den ackumulerade transaktionsvolymen för 2025 i stort sett oförändrad jämfört med 2024, efter att ha varit negativ year-to-date under större delen av året. Sverige förblev den största marknaden med en transaktionsvolym om 15,7 miljarder euro, följt av Danmark med 6,5 miljarder euro, och den nordiska återhämtningen står sig väl i ett europeiskt perspektiv.

”Norden fortsätter att utgöra en mycket likvid och attraktiv region för fastighetskapital i ett europeiskt sammanhang. Sverige är fortsatt kärnmarknaden sett till antal affärer, medan Danmark och Finland utmärkte sig under 2025 med stark tillväxt jämfört med föregående år”, säger Joakim Arvius, CEO Sweden & Partner på Colliers Nordics.

Förändrad segmentsammansättning på de nordiska marknaderna

Transaktionsaktiviteten under 2025 speglade en förändrad segmentsammansättning jämfört med 2024. Bostadsfastigheter förblev det största segmentet och stod för cirka 30 procent av den totala nordiska transaktionsvolymen, i stort sett i linje med föregående år. Samhällsfastigheter ökade sin andel markant till cirka 19 procent, upp från 6 procent 2024, drivet till stor del av ett fåtal större transaktioner. Kontorsfastigheter stod för omkring 13 procent av den totala volymen, jämfört med 24 procent året innan, vilket speglar fortsatt selektivitet bland investerare.

Blandad utveckling på aktiemarknaden – både mellan länder och segment

Under 2025 har utvecklingen på de nordiska fastighetsaktierna varit fortsatt svag, med COREX Property-index ned omkring 11 procent YTD, i stort i linje med 2024. COREX Norge utmärker sig med starka positiva avkastningar om cirka +22 procent, understött av en kraftig uppgång i Olav Thon-aktien, medan Sverige och Danmark fortsatt ligger på minus, omkring -11 respektive -2 procent. Finland har förbättrats, med en positiv avkastning om cirka +7 procent, efter ett uppköpsbud på Citycon.

Ur ett segmentperspektiv har utvecklingen varit blandad. COREX Retail har varit det starkast presterande segmentet, upp omkring +21 procent, medan COREX Mixed har varit det svagaste, ned cirka -22 procent. COREX Office (-12 procent), Residential (-11 procent) och Warehouse (-8 procent) har också fortsatt att utvecklas negativt. Avkastningen påverkas delvis av bolagsspecifika transaktioner och händelser.

Tolfte året i rad med positivt nettoinflöde av utländskt kapital

De utländska nettoinvesteringarna i Norden ökade till cirka 4,7 miljarder euro under 2025, upp från omkring 1,1 miljarder euro 2024, drivet av ökad förvärvsaktivitet från internationella investerare. Utvecklingen understryker ett stärkt internationellt intresse för den nordiska fastighetsmarknaden.

De fem största fastighetstransaktionerna i Norden under 2025:

1. PPI förvärvar 100 procent av SBB:s samhällsfastighetsportfölj (SEK ~32,1 mdkr)
2. Fortifikationsverket förvärvar en samhällsfastighetsportfölj från Specialfastigheter (SEK ~8,2 mdkr)
3. ICA Fastigheter förvärvar Alecta Fastigheters 50-procentiga andel i JV-bolaget Ancore (SEK ~4,0 mdkr)
4. KLP förvärvar en portfölj om 17 bostadsfastigheter från Selvaag Utleiebolig (NOK ~3,3 mdkr)
5. Apollo / Avant förvärvar en portfölj om 44 bostadsfastigheter från Kojamo (EUR ~0,24 mdr)

Transaktioner med ej offentliggjorda köpeskillingar har exkluderats.

Bilagor

• Graf: Transaktionsvolymen i Norden, 2008-2025

• Graf: Transaktionsvolymen i Norden per geografi och sektor, 2025 vs. 2024

• Graf: Andelen utländska köpare i Norden, 2025

• Graf: Andelen noterade fastighetsbolag på köp- och säljsidan, 2022-2025

• Graf: Utveckling COREX index, 2025