STARKT FLÖDE AV BOSTADSAFFÄRER: 2025 ÖVERTRÄFFAR 2024 I NORDISKA TRANSAKTIONSVOLYMER

Den nordiska fastighetsmarknaden visade tydliga tecken på stabilisering under första halvåret 2025, drivet av förbättrade ekonomiska utsikter och ett ökat investerarengagemang. Volymerna ökade i de flesta geografier och segment, med institutionella investerare, börsnoterade bolag och utvalda utländska köpare som alla bidrog till uppgången. Ökningen i genomsnittlig transaktionsstorlek återspeglar en större andel portföljaffärer och en ökad riskaptit hos core- och value-add-investerare.

– Det här momentumet stöds av ökad tydlighet kring ränteläget och förnyad tilltro till de långsiktiga underliggande drivkrafterna. Trots kvarstående geopolitiska och ekonomiska osäkerheter tyder den ökade transaktionsaktiviteten på att investerare positionerar sig inför en mer varaktig återhämtning, säger André Lundberg, Head of Capital Markets Sweden & Partner Colliers Nordics.

Källa: Colliers Research, baserat på fastighetstransaktioner över EUR 5 miljoner. Estimat baserade på investeraraktivitet på den nordiska marknaden har gjorts för resterande del av juni.

Geografiska skillnader kvarstår trots nordisk återhämtning

Trots att den nordiska marknaden sammantaget visade en solid återhämtning under H1 2025, såg det olika ut mellan de nordiska länderna. Sverige stod för den högsta transaktionsvolymen med 6,6 miljarder euro (+40 % jämfört med H1 2024), medan Danmark också noterade en stark volym om 4,2 miljarder euro (+59 %). I båda länderna drevs aktiviteten av storskaliga bostads- och hotellaffärer. Samhällsfastigheter var dessutom framträdande i Sverige, med en transaktionsvolymandel på 20 %, att jämföra med 8 % under H1 2024. I Norden ökade andelen investeringar i samhällsfastigheter från 5 % (H1 2024) till 12 % (H1 2025).

– I kontrast såg Norge en nedgång i transaktionsvolymen jämfört med samma period föregående år, främst till följd av ett starkt H1 2024 med flera storvolymaffärer samt ett mer utmanande ränteläge än i övriga Norden. Finlands transaktionsvolym ökade däremot, huvudsakligen tack vare Apollo/Avant Capital Partners bostadsförvärv från Kojamo om 242 miljoner euro i juni, säger Frida Tosterud Grov, Head of Capital Markets Norway & Partner Colliers Nordics.

Förändrat sentiment bland investerartyper

Efter flera års dämpad aktivitet ökade privata fastighetsbolag (inklusive exempelvis onoterade bolag och byggbolag) sina förvärv och avyttringar i Sverige markant under H1 2025. Deras andel på köpsidan steg från 24 % till 26 % och på säljsidan från 19 % till hela 48 %. Samtidigt minskade börsnoterade fastighetsbolag sin närvaro. Deras andel av de totala transaktionerna i Norden minskade på både köpsidan (från 26 % till 15 %) och säljsidan (från 33 % till 10 %).

– Obligations- och börsaktiviteten tog ordentlig fart, vilket indikerar förbättrat sentiment och stramare finansieringsvillkor. Skiftet tyder på en återvunnen tilltro till värderingar på de publika marknaderna och mer strategisk expansion från aktiva privata aktörer, särskilt i Sverige och Norge, säger Axel Tärn, Head of Research, Colliers Nordics.

Storskaliga affärer präglar H1 2025

Efterfrågan på större fastighetstransaktioner, ofta portföljer och mer strategiska tillgångar, märks i utvecklingen av den genomsnittliga transaktionsstorleken. Särskilt stora skillnader syns i Norge, där snittstorleken minskade med 45 %, medan Sverige (+39 %), Finland (+22 %) och Danmark (+41 %) visade tydliga ökningar. På nordisk nivå var ökningen mer blygsam, +10 %. Det norska tappet förklaras främst av ett ovanligt starkt H1 2024 med flera storaffärer som E C Dahls Eiendom/Entra, Logistea/KMC, Norwegian Property/Arctic Securities-syndikatet. Ändå låg Norges genomsnittliga transaktionsstorlek i H1 2025 (27 miljoner euro) nära snittet för H1 under perioden 2020–2025 (29 miljoner euro).

Bland de mest framstående transaktionerna i Norden finns, i fallande ordning, CapMans nordiska hotellportfölj (≈ 0,9 miljarder euro), Statens fastighetsverk/Intea (8,2 miljarder SEK) och Greystar/NREP (2,85 miljarder DKK).

Utländskt kapital fortsatt aktivt men selektivt

Även om den utländska aktiviteten i stort sett var oförändrad jämfört med H1 2024, syns större skillnader mellan de nordiska länderna. Andelen utländska köpare ökade från 47 % till 66 % i Finland, vilket tyder på ökat intresse från internationella investerare. Apollo/Avant Capital Partners förvärv av en bostadsportfölj från Kojamo (242 miljoner euro) utgjorde en stor del av detta, men även Swiss Lifes köp av ett köpcentrum i Åbo från CBRE IM (87 miljoner euro) och Infranodes förvärv av en blandportfölj i Vanda från NCC (80 miljoner euro) bidrog.

På nordisk nivå låg den utländska köparandelen stabilt på 32 % av den totala transaktionsvolymen under H1 2025, vilket gör detta till den tolfte halvårsperioden i rad med positivt inflöde. Andelen utländska förvärv ökade också med nio procentenheter jämfört med föregående år. Höga räntor, värderingsosäkerhet och selektiv bedömning fortsätter att påverka investeringstakten, men tillgången på kapital är fortsatt god. Utländska nettoköp av kontorsfastigheter minskade dock kraftigt i H1 2025, från 50 % nettosäljare i H1 2024 till hela 77 %. Samtidigt är efterfrågan fortsatt stark på kontor i de mest attraktiva lägena.

De fem största fastighetsaffärerna i Norden, H1 2025:

1. CapMans förvärv av 28 hotellfastigheter i Danmark från Midstar (≈ 0,94 miljarder euro)
2. Statens fastighetsverks förvärv av 7 offentliga fastigheter i Sverige från Specialfastigheter (≈ 8,23 miljarder SEK)
3. Greystars förvärv av studentbostadsportfölj i Danmark från NREP (≈ 2,85 miljarder DKK)
4. Stena Fastigheters förvärv av 100 % av Källfelt Byggnads AB, inkl. 1 350 lägenheter (≈ 4,1 miljarder SEK)
5. Alectas förvärv av kontorsfastighet i Sverige från M&G Real Estate (≈ 2,9 miljarder SEK)

Bilagor:

• Diagram: Nordiska transaktionsvolymer, 2008–2025 H1
• Diagram: Geografisk och sektorsmässig fördelning av transaktionsvolymer, 2025 H1 vs. 2024 H1
• Diagram: Andel utländska köpare i Norden, 2025 H1
• Diagram: Andel börsnoterade fastighetsbolag som köpare och säljare, 2022–2025 H1

Bilagor