Tvärnit för nordiska fastigheter, lägsta transaktionsvolymen på tio år

Transaktionsvolymen på den nordiska fastighetsmarknaden landade på 9,6 miljarder euro under första halvåret 2023, vilket motsvarar ett fall på 68 procent jämfört med samma period förra året. Volymen är den lägsta på tio år och trenden ser likadan ut i samtliga nordiska länder, visar nya siffror från Colliers Nordics när de summerar första halvåret.

– Vi ser en tvärnit på transaktionsmarknaden som delvis beror på att säljarna inte anpassat sina prisförväntningar utifrån det högre ränteläget. Då blir det inte särskilt intressant med direktägda fastigheter, utan investerarna köper hellre rabatterade fastighetsaktier, fastighetsfonder eller fastighetslån. Det finns absolut ett starkt intresse för kommersiella fastigheter, men kapitalet hittar nya vägar, säger Mikael Söderlundh, Head of Research & Partner på Colliers Nordics.

Källa: Colliers Research, baserat på fastighetsaffärer över fem miljoner euro

De noterade fastighetsbolagen stora nettosäljare
Under de senaste åren har de noterade fastighetsbolagen gått från att vara de största nettoköparna till de största nettosäljarna i marknaden. Under 2021 stod de noterade fastighetsbolagen bakom 49 procent av alla förvärv i Sverige, men till första halvåret 2023 har andelen minskat till tio procent. I frånvaron av de noterade bolagen har istället fastighetsfonder, utländska investerare och flera starka privata aktörer klivit fram.

– Det finns nästan hur mycket kapital som helst. Bara de nordiska fastighetsfonderna har uppemot åtta miljarder euro i oförbrukat eget kapital och det dubbla i förvärvskapacitet. Men man tycker att det fortfarande är för dyrt och att priserna måste justeras ned, säger André Lundberg, Head of Capital Markets & Partner på Colliers Sweden.

Logistik största segmentet för första gången
Under det första halvåret var logistik det största segmentet och stod för 27 procent av den nordiska transaktionsvolymen, följt av bostäder som stod för 26 procent och kontor som stod för 17 procent. Det är första gången någonsin som logistik utgör det allra största segmentet och det hänger delvis ihop med en hög andel utländska investerare. Eftersom segmentet är det mest internationella har också prisanpassningen gått fortast.

De fem största fastighetsaffärerna i Norden under H1 2023:

1. AP7 förvärvar 33 procent av Urban Escape i centrala Stockholm från AMF Fastigheter
   (SEK ~7,4 miljarder)¹
2. Altura förvärvar en portfölj med samhällsfastigheter i Sverige från Vectura
   (SEK ~5,0 miljarder)
3. Northern Horizon förvärvar en portfölj med äldreboenden i Danmark från NREP
   (inte offentligt)
4. Axfast förvärvar cityfastigheten Skotten 6 i Stockholm från Atrium Ljungberg
   (SEK ~1,9 miljarder)
5. Heitman förvärvar studentbostadsbolaget Bo Coliving i Norge från Rasting Eiendom, m.fl.
   (NOK 1.8 miljarder)

¹Affären inkluderas inte i transaktionsvolymen på grund av <50 procents ägarförändring

– Till hösten förväntar vi oss en fortsatt turbulent marknad och bolag som kämpar, men aktiviteten kommer öka i takt med att köpare och säljare hittar varandra. Det finns även förutsättningar för en fortsatt konsolidering och strukturaffärer på marknaden, fortsätter André Lundberg.