Vad gjorde de tyska fastighetsfonderna under 2011?

I en nyligen presenterad statistik visar de tyska fastighetsfondernas intresseorganisation vad som skett under 2011. Håkan Johanson, Senior Advisor på Colliers International, har lång erfarenhet från bankvärlden i Tyskland och tolkar analysen.

De 46 tyska fastighetsfondernas samlade förmögenhet på 85 miljarder Euro, ligger 40% av värdet i andra Euro-länder och 30% på hemmamarknaden i Tyskland, dvs. 70% i Euroland. Den största enskilda marknaden är Frankrike med 17%. Sverige kommer långt ned på listan med bara 1,32%, på ungefär samma nivå som Tjeckien 1,30%. Trots att Finland är ett Euroland finns bara 0,86% av fondernas värde i Finland.

De öppna fastighetsfonderna i motsats till alla andra tyska fondslag (såsom Aktiefonder ,Obligationsfonder, Penningmarknadsfonder….) har ända sedan 2007 haft en stadig tillväxt. Under 2011 var det bara fastighetsfonderna som hade ett tillflöde (1,2miljarder Euro) medan de andra fonderna hade ett utflöde på över 15 miljarder Euro.  

Att alla verksamheter drar sig hemåt visar köp- och säljaktiviteten. 71% av köpen skedde i Tyskland medan 66% av försäljningarna skedde från det utländska beståndet. Totalt såldes 88 fastigheter medan bara 49 köptes. Försäljningsaktiviteten lär fortsätta i o.m. att flera stora fonder skall avvecklas under de kommande 4-5 åren. Nyligen togs t ex beslut om att ytterligare 2 fonder med vardera 6Mrd EUR skall avvecklas inom en 5-årsperiod.

Vad beträffar innehaven så är 26% av de enskilda objekten värda mellan 50 och 100 MEUR och 17% ligger i nästa storleksklass 100-150MEUR. 70 objekt, motsvarande 22% (70 objekt) är värda mer än 200MEUR.

Vi känner väl alla fondernas anspråk på relativt nybyggda fastigheter. Statistiken bekräftar dessa krav: 63% är yngre än 10 år (29% är yngre än 5år och 34% yngre än 10 år). Bara 11% är äldre än 20 år.

Ett annat välkänt krav bekräftas också i statistiken: 62% av beståndet är kontorsfastigheter. 21% är handel/restaurang.

Förutom att kontoren skall vara nybyggda kräver de tyska fonderna långa hyreskontrakt. Det har man lyckats med: 45% av hyreskontrakten ( mätt i hyresintäkter) förfaller efter 2017 och bara 11% under 2012.

De tre största fastighetsfonderna med tillgångar över 10 miljarder Euro är Deka (20 mrd), Union (18 mrd) och Commerz Real (10 mrd).

Håkan Johanson säger:  "-Tendensen att  i kristider koncentrera  sin verksamhet till hemmamarknaden kommer förmodligen även prägla den europeiska fastighetsmarknaden. Sverige har emellertid för närvarande fördelen att anses som en ”safe haven”, en säker tillflyktstort när hela havet stormar. Dessutom är den del som fonderna investerat i Sverige verkligen beskedlig. Att fördubbla Sverige-allokeringen till 2,5-3% , i nivå med Polen och Belgien, borde därför vara möjligt. Det enda som talar emot en höjd allokering är att vi inte är ett Euro-land."